La tua auto ha un rapporto sulla storia. Anche la casa che stai per comprare.
Un controllo del VIN ti dice quello che il venditore di un'auto non ha detto. Anche una casa lascia una traccia scritta, e in Lettonia, Polonia e Slovenia quasi tutta si trova in registri pubblici. Ecco cosa consultare prima di firmare, e quando un rapporto dettagliato ti risparmia il lavoro.
La storia di una casa è registrata. Basta sapere a quale registro chiedere.
Passiamo le giornate a recuperare la storia che sta dietro alle auto: le letture del contachilometri, i registri dei danni, le foto d'asta che un venditore sperava nessuno trovasse. L'idea è semplice. Il venditore ne sa più di te, e i registri ufficiali colmano questa distanza.
Lo stesso vale per l'acquisto più grande che la maggior parte delle persone fa nella vita. Un appartamento può sembrare impeccabile durante una visita e avere comunque un'ipoteca, un pignoramento o una pila di spese condominiali non pagate. Niente di tutto questo si vede nelle foto dell'annuncio.
In breve
- Ogni immobile in Lettonia, Polonia e Slovenia ha una scheda in un registro fondiario che mostra chi ne è il proprietario e che cosa lo grava.
- In Lettonia, chi compra un appartamento venduto dopo il 31 dicembre 2025 può rispondere delle spese di gestione, delle utenze e del fondo di riparazione non pagati dal venditore, fino a tre anni indietro.
- In Polonia, chiunque può leggere gratuitamente online un registro fondiario e ipotecario se ne conosce il numero.
- Polonia e Slovenia pubblicano i prezzi a cui gli immobili vicini sono stati venduti davvero, una guida migliore dei prezzi richiesti.
- Un rapporto dettagliato sull'immobile riunisce questi dati in un solo posto, e aiuta soprattutto quando compri in un paese di cui non conosci i registri.
Vai a: cosa guardare e controlla subito un'auto
Stai comprando anche un'auto?
Vedi i dati di danni, chilometri e aste che stanno dietro a qualsiasi auto a partire dal VIN. Ci vuole meno di un minuto.
- Oltre 30 paesi
- Risultato in meno di un minuto
- Rapporto PDF completo
Che cosa fa davvero un rapporto sulla storia
Un rapporto sulla storia non ti dice se comprare. Ti dice che cosa risulta registrato, così puoi fare le domande giuste quando hai ancora il coltello dalla parte del manico.
Per un'auto, la chiave è il VIN di 17 caratteri. Per un immobile è un numero di registro: il numero catastale in Lettonia, il numero del registro fondiario e ipotecario in Polonia, e il numero della particella o dell'edificio in Slovenia.
Chiedilo al venditore o all'agente prima della visita. Un venditore che non lo dà ti sta dicendo qualcosa.
Cosa cercare nella storia di un immobile
In qualsiasi paese, questi sono i dati che contano prima di firmare:
- Proprietà. Chi è il proprietario registrato, e se corrisponde alla persona che ti vende. Comproprietari, eredi e società devono tutti dare il consenso alla vendita.
- Ipoteche e gravami. I prestiti garantiti dall'immobile, e per quanto. Un'ipoteca non estinta al momento del rogito resta sull'immobile.
- Restrizioni. Pignoramenti, divieti di vendita, annotazioni di insolvenza e servitù di passaggio che limitano quello che puoi fare con l'immobile.
- L'edificio in sé. Superficie, terreno e dati dell'edificio dal catasto, così puoi confrontarli con l'annuncio.
- A quanto sono state vendute case simili. I prezzi di vendita reali nella zona. I prezzi richiesti dicono solo quanto sperano di ottenere i venditori.
- Spese non pagate. I debiti verso l'amministratore del condominio, le utenze e il fondo di riparazione, che in Lettonia ora possono passare a te.
Lettonia: controlla i debiti, non solo l'atto
Il registro fondiario lettone (Zemesgrāmata) riporta il proprietario e il titolo di proprietà, ipoteche e pegni, servitù di passaggio, annotazioni di insolvenza e restrizioni alla vendita. Ha valore legale solo ciò che è nel registro.
Puoi cercare gratuitamente per numero catastale o per indirizzo. Vedere la scheda completa di un immobile costa una piccola somma.
Il Servizio fondiario statale gestisce il catasto su kadastrs.lv, con i dati su terreni, edifici e proprietà. Da ottobre 2025 offre anche, a chi accede con le proprie credenziali, una mappa dei gravami e delle proprietà degli edifici.
Il cambiamento più importante per chi compra è arrivato il 1 gennaio 2026. Con le modifiche alla legge sulla proprietà degli appartamenti (Dzīvokļa īpašuma likums), quando un appartamento viene venduto volontariamente dopo il 31 dicembre 2025, il nuovo proprietario risponde delle spese di gestione dell'edificio, delle utenze, dei contributi al fondo di riparazione e dei canoni per l'uso del terreno che il venditore non ha pagato, più gli interessi di mora.
Il limite è di tre anni: chi compra risponde dei debiti sorti nei tre anni prima del passaggio di proprietà dell'appartamento. Tutto ciò che è più vecchio resta a carico del venditore.
Questi debiti non compaiono nel registro fondiario. Prima di firmare, chiedi all'amministratore del condominio un estratto di quanto è dovuto sull'appartamento. La legge ti permette di rivalerti sul venditore in un secondo momento, salvo che il contratto preveda altro, ma poi recuperare i soldi tocca a te.
Una scheda pulita nel registro fondiario non significa un appartamento senza debiti. In Lettonia, le spese non pagate ora seguono le chiavi.
Polonia: il registro fondiario e ipotecario è aperto a tutti
In Polonia, il registro fondiario e ipotecario di un immobile (księga wieczysta) si può leggere gratuitamente online sul sito del Ministero della Giustizia, ekw.ms.gov.pl, purché si abbia il numero del registro. La consultazione online ha solo valore informativo.
Una copia ufficiale ordinata online costa 30 PLN per l'estratto semplice, oppure 75 PLN per l'estratto completo che include la storia del registro.
Il registro ha quattro sezioni: la descrizione dell'immobile, il proprietario, altri diritti e restrizioni come servitù e pignoramenti, e le ipoteche. Leggi con attenzione le ultime due. È lì che compare un prestito garantito dall'appartamento o un pignoramento dell'ufficiale giudiziario.
Da febbraio 2026, il Registro dei prezzi degli immobili polacco (Rejestr Cen Nieruchomości) è gratuito su geoportal.gov.pl. Clicca un punto sulla mappa e vedi a quanto sono stati venduti terreni, edifici e appartamenti nella zona.
I prezzi richiesti sui siti di annunci dicono quanto sperano i venditori. Il registro dei prezzi dice quanto hanno pagato davvero gli acquirenti.
Slovenia: due registri e una mappa pubblica dei prezzi
Il registro fondiario sloveno (zemljiška knjiga) mostra proprietari, ipoteche e servitù. Puoi cercare online tramite il portale dei tribunali e-Sodstvo, per comune catastale e numero di particella o di edificio. L'accesso è gratuito, ma devi prima registrarti.
L'Autorità per i rilievi e la cartografia (GURS) gestisce il catasto immobiliare e i registri pubblici delle vendite di immobili, che risalgono al 2007.
Il suo visualizzatore dei prezzi mostra le vendite dell'anno in corso e di quello precedente, con prezzo, mese della vendita, tipo di immobile, superficie e anno di costruzione. Gli indirizzi esatti sono nascosti, ma ogni vendita compare come un punto sulla mappa quando fai zoom.
Perché un rapporto dettagliato aiuta
Tutti i registri qui sopra sono pubblici, ma usarli richiede lavoro. Ogni paese ha i suoi portali, la sua lingua e i suoi numeri di riferimento. Alcuni fanno pagare ogni consultazione, altri vogliono prima una registrazione, e nessuno spiega che cosa significano i dati per il tuo acquisto.
È il vuoto che colma un rapporto dettagliato sull'immobile, nello stesso modo in cui un rapporto MrVIN riunisce in un solo documento i dati di un'auto provenienti da molti paesi.
Vericity.ai prepara rapporti dettagliati sugli immobili in Lettonia, Polonia e Slovenia. Se compri in uno di questi paesi, e soprattutto se non ci vivi, è un passo sensato prima di versare una caparra.
Un rapporto non sostituisce un notaio o un avvocato. Ti dice quali domande fare loro.
Altri controlli sulla storia che valgono un minuto
- L'azienda a cui paghi. Se una caparra va a un costruttore, a un'impresa edile, a un'agenzia o a un concessionario, controlla prima il registro delle imprese. Il Registro delle imprese lettone, il KRS e il CEIDG in Polonia e l'AJPES in Slovenia permettono tutti di consultare gratuitamente lo stato e i dirigenti di un'azienda.
- Un furgone o un camper. Hanno un VIN di 17 caratteri come qualsiasi auto, quindi puoi controllarne la storia di danni e chilometri nello stesso modo.
Un rapporto sulla storia non trova quello che non è mai stato scritto. Un conto che nessuno ha sollecitato o una riparazione pagata in contanti non lasciano traccia. Quello che un rapporto ti mostra è tutto ciò che è stato registrato, mentre i tuoi soldi sono ancora in tasca.
Prima di firmare per l'auto
Controlla la storia dell'auto in meno di un minuto
Dati di danni, chilometri, aste e importazione in oltre 30 paesi, in un unico rapporto.
- Oltre 30 paesi
- Meno di un minuto
- Rapporto PDF completo
Non sei ancora sicuro? Guarda prima com'è fatto un rapporto completo
Domande frequenti
Che cos'è un rapporto sulla storia di un immobile?
Un riepilogo di ciò che i registri ufficiali contengono su un immobile: il proprietario, le ipoteche e altri gravami, le restrizioni come i pignoramenti, i dati sul terreno e sull'edificio, e spesso a quanto sono state vendute le case vicine. Funziona come un rapporto sulla storia di un veicolo, con un numero di registro al posto del VIN.
Come controllo chi è il proprietario di un immobile in Lettonia?
Cerca nel registro fondiario (Zemesgrāmata) per numero catastale o per indirizzo. La ricerca è gratuita, e vedere la scheda completa costa una piccola somma. Mostra il proprietario, le ipoteche e le restrizioni, ma non le spese condominiali non pagate, quindi chiedile a parte all'amministratore del condominio.
Chiunque può consultare un registro fondiario e ipotecario polacco?
Sì. Se conosci il numero del registro, puoi leggerlo gratuitamente su ekw.ms.gov.pl. Una copia ufficiale ordinata online costa 30 PLN per l'estratto semplice oppure 75 PLN per quello completo.
Dove posso vedere a quanto sono stati venduti gli immobili in Polonia e Slovenia?
In Polonia, il Registro dei prezzi degli immobili su geoportal.gov.pl è gratuito da febbraio 2026. In Slovenia, il visualizzatore dei prezzi dell'Autorità per i rilievi e la cartografia mostra le vendite dell'anno in corso e di quello precedente, con prezzo, superficie e anno di costruzione.
Un controllo del VIN mi dice qualcosa su un immobile?
No. Un controllo del VIN riguarda solo i veicoli. Per una casa, usa il registro fondiario del paese in cui si trova, oppure un rapporto dettagliato sull'immobile.
Fonti
- Modifiche alla legge lettone sulla proprietà degli appartamenti, articolo 13.1 e disposizione transitoria 13, likumi.lv
- LV portāls, spiegazione del principio per cui il debito segue l'appartamento, 2025
- Portale europeo e-Giustizia, registri fondiari in Lettonia, Polonia e Slovenia
- gov.pl, estratti e certificati di un registro fondiario e ipotecario, tariffe
- geoportal.gov.pl, Rejestr Cen Nieruchomości
- gov.si, Trg nepremičnin, registri del mercato immobiliare sloveno
- LSM, mappa di kadastrs.lv dei gravami e delle proprietà degli edifici, 9 ottobre 2025
Leggi il prossimo articolo