Su coche tiene un informe de historial. La casa que va a comprar también.
Una consulta de VIN le cuenta lo que el vendedor de un coche no mencionó. Una vivienda también deja un rastro documental, y en Letonia, Polonia y Eslovenia la mayor parte está en registros públicos. Le explicamos qué consultar antes de firmar y cuándo un informe detallado le ahorra el trabajo.
El historial de una vivienda consta en los registros. Solo hay que saber a qué registro preguntar.
Nos pasamos los días sacando a la luz el historial de los coches: las lecturas de kilometraje, los registros de daños, las fotos de subasta que el vendedor esperaba que nadie encontrara. La idea es sencilla. El vendedor sabe más que usted, y los registros oficiales cierran esa brecha.
Lo mismo ocurre con la mayor compra que hace la mayoría de la gente. Un piso puede parecer impecable durante la visita y aun así tener una hipoteca, un embargo judicial o un montón de recibos de comunidad sin pagar. Nada de eso se ve en las fotos del anuncio.
En resumen
- Toda propiedad en Letonia, Polonia y Eslovenia tiene una inscripción en un registro de la propiedad que muestra quién es el titular y qué cargas pesan sobre ella.
- En Letonia, el comprador de un piso vendido después del 31 de diciembre de 2025 puede responder de los recibos impagados del vendedor por gestión del edificio, suministros y fondo de reparaciones de hasta tres años atrás.
- En Polonia, cualquiera puede consultar gratis en línea un registro de la propiedad y de hipotecas si conoce su número.
- Polonia y Eslovenia publican por cuánto se vendieron realmente los inmuebles cercanos, que es una guía mejor que los precios de oferta.
- Un informe inmobiliario detallado reúne estos registros en un solo lugar, lo que resulta más útil cuando se compra en un país cuyos registros no conoce.
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Qué hace realmente un informe de historial
Un informe de historial no le dice si debe comprar. Le dice qué consta en los registros, para que pueda hacer las preguntas adecuadas mientras aún tiene capacidad de negociación.
En un coche, la clave es el VIN de 17 caracteres. En un inmueble, es un número de registro: el número catastral en Letonia, el número del registro de la propiedad y de hipotecas en Polonia, y el número de parcela o de edificio en Eslovenia.
Pídaselo al vendedor o a la agencia antes de la visita. Un vendedor que no quiere facilitarlo le está diciendo algo.
Qué revisar en el historial de un inmueble
Sea cual sea el país, estos son los registros que importan antes de firmar:
- Titularidad. Quién es el titular inscrito y si coincide con la persona que le vende. Los cotitulares, los herederos y las empresas deben dar su conformidad a una venta.
- Hipotecas y cargas. Préstamos garantizados con el inmueble y por qué importe. Una hipoteca que no se cancela al cerrar la venta sigue unida al inmueble.
- Restricciones. Embargos judiciales, prohibiciones de venta, anotaciones de insolvencia y servidumbres de paso que limitan lo que puede hacer con el inmueble.
- El propio edificio. Superficie, parcela y datos de la construcción según el catastro, para poder compararlos con el anuncio.
- Por cuánto se vendieron viviendas similares. Precios de venta reales en la zona. Los precios de oferta solo indican lo que los vendedores esperan conseguir.
- Deudas impagadas. Deudas con el administrador del edificio, con las empresas de suministros y con el fondo de reparaciones, que en Letonia ahora pueden recaer en usted.
Letonia: compruebe las deudas además de la escritura
El registro de la propiedad de Letonia (Zemesgrāmata) recoge el titular y el fundamento jurídico de la titularidad, las hipotecas y prendas, las servidumbres de paso, las anotaciones de insolvencia y las restricciones de venta. Solo tiene fuerza jurídica lo que consta en el registro.
Puede buscar en él por número catastral o por dirección de forma gratuita. Ver la inscripción completa de un inmueble cuesta una pequeña tasa.
El Servicio Estatal de Tierras gestiona el catastro en kadastrs.lv, con datos de terrenos, edificios y titularidad. Desde octubre de 2025 ofrece además un mapa de cargas y de titularidad de edificios para los usuarios que inician sesión.
El cambio más importante para los compradores llegó el 1 de enero de 2026. Según las modificaciones de la Ley de Propiedad de Viviendas (Dzīvokļa īpašuma likums), cuando un piso se vende voluntariamente después del 31 de diciembre de 2025, el nuevo propietario responde de los gastos impagados del vendedor por gestión del edificio, de los recibos de suministros, de las aportaciones al fondo de reparaciones y de las tasas por uso del suelo, más los intereses de demora.
El límite son tres años: el comprador responde de las deudas surgidas en los tres años anteriores al cambio de titularidad del piso. Lo anterior sigue a cargo del vendedor.
Estas deudas no aparecen en el registro de la propiedad. Antes de firmar, pida al administrador del edificio un certificado de lo que se debe por el piso. La ley le permite reclamar después el dinero al vendedor, salvo que su contrato diga otra cosa, pero perseguirlo corre por su cuenta.
Una inscripción limpia en el registro de la propiedad no significa un piso sin deudas. En Letonia, los recibos impagados ahora van con las llaves.
Polonia: el registro de la propiedad y de hipotecas está abierto a todos
En Polonia, el registro de la propiedad y de hipotecas de un inmueble (księga wieczysta) se puede consultar en línea y gratis en el sitio del Ministerio de Justicia ekw.ms.gov.pl, siempre que tenga el número de registro. La consulta en línea es meramente informativa.
Una copia oficial solicitada en línea cuesta 30 PLN por un extracto simple, o 75 PLN por un extracto completo que incluye el historial del registro.
El registro tiene cuatro secciones: la descripción del inmueble, el titular, otros derechos y restricciones como servidumbres y embargos, y las hipotecas. Lea con atención las dos últimas. Ahí aparece un préstamo garantizado con el piso o un embargo de un agente judicial.
Desde febrero de 2026, el Registro de Precios de Inmuebles de Polonia (Rejestr Cen Nieruchomości) es de uso gratuito en geoportal.gov.pl. Haga clic en un punto del mapa y verá por cuánto se vendieron parcelas, edificios y pisos cercanos.
Los precios de oferta de los portales de anuncios indican lo que esperan los vendedores. El registro de precios indica lo que pagaron realmente los compradores.
Eslovenia: dos registros y un mapa público de precios
El registro de la propiedad de Eslovenia (zemljiška knjiga) muestra titulares, hipotecas y servidumbres. Puede consultarlo en línea a través del portal de los tribunales e-Sodstvo, por municipio catastral y número de parcela o de edificio. El acceso es gratuito, pero primero hay que registrarse.
La Autoridad de Topografía y Cartografía (GURS) mantiene el catastro inmobiliario y los registros públicos de ventas de inmuebles, que se remontan a 2007.
Su visor de precios muestra las ventas del año en curso y del anterior, con el precio, el mes de la venta, el tipo de inmueble, la superficie y el año de construcción. Las direcciones exactas están ocultas, pero cada venta aparece como un punto en el mapa al ampliar la imagen.
Por qué ayuda un informe detallado
Todos los registros anteriores son públicos, pero usarlos da trabajo. Cada país tiene sus propios portales, su propio idioma y sus propios números de referencia. Algunos cobran por consulta, otros exigen registrarse primero, y ninguno le explica qué significan los datos para su compra.
Ese es el hueco que cubre un informe inmobiliario detallado, igual que un informe de MrVIN reúne en un solo documento los registros de un coche de muchos países.
Vericity.ai elabora informes inmobiliarios detallados de propiedades en Letonia, Polonia y Eslovenia. Si va a comprar en uno de esos países, y sobre todo si no vive allí, es un paso sensato antes de pagar una señal.
Un informe no sustituye a un notario ni a un abogado. Le indica qué preguntas hacerles.
Otras comprobaciones de historial que merecen un minuto
- La empresa a la que paga. Si la señal va a un promotor, un constructor, una agencia o un concesionario, consulte antes el registro mercantil. El Registro de Empresas de Letonia, el KRS y el CEIDG de Polonia y el AJPES de Eslovenia permiten consultar gratis la situación y los administradores de una empresa.
- Una furgoneta o una autocaravana. Llevan un VIN de 17 caracteres como cualquier coche, así que puede comprobar su historial de daños y kilometraje del mismo modo.
Un informe de historial no encontrará lo que nunca se registró. Un recibo que nadie reclamó o una reparación pagada en efectivo no dejan rastro. Lo que sí le muestra un informe es todo lo que quedó registrado, mientras su dinero sigue en su bolsillo.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es un informe de historial de un inmueble?
Un resumen de lo que consta en los registros oficiales sobre un inmueble: el titular, las hipotecas y otras cargas, las restricciones como los embargos judiciales, los datos del terreno y del edificio y, a menudo, por cuánto se vendieron las viviendas cercanas. Funciona como un informe de historial de un vehículo, con un número de registro en lugar del VIN.
¿Cómo compruebo quién es el propietario de un inmueble en Letonia?
Busque en el registro de la propiedad (Zemesgrāmata) por número catastral o por dirección. La búsqueda es gratuita y ver la inscripción completa cuesta una pequeña tasa. Muestra el titular, las hipotecas y las restricciones, pero no los recibos impagados del edificio, así que pídaselos aparte al administrador.
¿Puede cualquiera consultar un registro de la propiedad y de hipotecas polaco?
Sí. Si conoce el número de registro, puede leerlo gratis en ekw.ms.gov.pl. Una copia oficial solicitada en línea cuesta 30 PLN por un extracto simple o 75 PLN por uno completo.
¿Dónde puedo ver por cuánto se vendieron inmuebles en Polonia y Eslovenia?
En Polonia, el Registro de Precios de Inmuebles de geoportal.gov.pl es gratuito desde febrero de 2026. En Eslovenia, el visor de precios de la Autoridad de Topografía y Cartografía muestra las ventas del año en curso y del anterior, con el precio, la superficie y el año de construcción.
¿Dice algo una consulta de VIN sobre un inmueble?
No. Una consulta de VIN solo abarca vehículos. Para una vivienda, utilice el registro de la propiedad del país donde se encuentra, o un informe inmobiliario detallado.
Fuentes
- Modificaciones de la Ley de Propiedad de Viviendas de Letonia, artículo 13.1 y disposición transitoria 13, likumi.lv
- LV portāls, explicación del principio de que la deuda sigue al piso, 2025
- Portal Europeo de e-Justicia, registros de la propiedad en Letonia, Polonia y Eslovenia
- gov.pl, extractos y certificados de un registro de la propiedad y de hipotecas, tasas
- geoportal.gov.pl, Rejestr Cen Nieruchomości
- gov.si, Trg nepremičnin, registros del mercado inmobiliario esloveno
- LSM, mapa de kadastrs.lv de cargas y titularidad de edificios, 9 de octubre de 2025
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